回顧上半年物流地產(chǎn)市場，由于中國倉儲物流需求強(qiáng)勁但供應(yīng)相對匱乏，投資者緊盯市面上的收并購機(jī)會，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲及京津地區(qū)的物流基礎(chǔ)設(shè)施。
2021年上半年物流地產(chǎn)熱點(diǎn)回顧
物流地產(chǎn)商增資擴(kuò)股
搶占關(guān)鍵區(qū)位資產(chǎn)
由于物流需求強(qiáng)勁但供應(yīng)相對匱乏，中國物流業(yè)的投資意向持續(xù)保持高位，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲及京津地區(qū)。投資者緊盯市面上的收并購機(jī)會，紛紛為收購和擴(kuò)大自建規(guī)模作資金準(zhǔn)備。
6月，中國物流資產(chǎn)配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購?fù)恋?，尤其是位于粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的土地。
可以明顯看到，在公募reits推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業(yè)模式閉環(huán)
京東物流市值破2500億港元順豐同城分拆
5月27日，京東物流正式在港上市，報(bào)收41.7港元/股，較40.36港元/股的發(fā)行價(jià)上漲3.32%。市值在上市當(dāng)天突破2500億的關(guān)口，達(dá)到2540億港元。
另外順豐房托reit于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報(bào)4.49港元/股，收報(bào)4.16港元/股，下跌16.47%。
物流地產(chǎn)近年來得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，逐步成為了海內(nèi)外資本追逐的熱點(diǎn)。且從海外經(jīng)驗(yàn)看，相較于購物中心和商業(yè)辦公樓等資產(chǎn)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目租戶組合以及租金收入更加穩(wěn)定，現(xiàn)金流狀況更穩(wěn)健，具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項(xiàng)目。
順豐房托reit的三處資產(chǎn)為處于粵港澳大灣區(qū)、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產(chǎn)。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發(fā)行價(jià)之上。
除了發(fā)行reits，順豐在香港市場還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.sz）發(fā)布公告稱，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實(shí)業(yè)股份有限公司赴香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。
如若通過，這也意味著順豐同城將成為順豐體系內(nèi)第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購的嘉里物流。
公募reits發(fā)行
底層資產(chǎn)具備稀缺性
首批公募reits推進(jìn)迅速，5月有9單基礎(chǔ)設(shè)施公募reits獲證監(jiān)會注冊，在月尾確認(rèn)了最終定價(jià)，并于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，于6月21日全部完成上市動作。
按照底層資產(chǎn)劃分，9單reits中有兩單屬于倉儲物流類，分別為中金普洛斯reit和紅土鹽田港reit，最終認(rèn)購價(jià)格分別為3.89元和2.3元。
在凈現(xiàn)金流分派率上，中金普洛斯reit的預(yù)計(jì)分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港reit則為2021年4.47%、2022年4.75%。
底層資產(chǎn)方面，普洛斯reit含有7個底層資產(chǎn)，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個城市的物流園。
截至2020年末，7個物流園出租率均在95%以上，5個達(dá)到100%。建筑面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價(jià)40.04元/平方米/月，估值53.46億元。
鹽田港reit的底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)的現(xiàn)代物流中心，內(nèi)含4座高標(biāo)倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計(jì)約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米。
截至2020年末，現(xiàn)代物流中心出租率100%，有效租金單價(jià)38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價(jià)5321元/平方米。
上市首日，普洛斯reit收報(bào)3.972元，漲2.11%；鹽田港reit收報(bào)2.367元，漲2.91%。
倉儲指數(shù)回升
醫(yī)藥類商品庫存大幅上升
6月份，隨著高溫多雨等季節(jié)性因素影響，物流業(yè)景氣指數(shù)略有回落，物流業(yè)務(wù)活動增勢有所趨緩。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點(diǎn)指數(shù)整理
倉儲各分項(xiàng)指數(shù)中，新訂單指數(shù)、業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)較上月有所回落，延伸業(yè)務(wù)量指數(shù)與上月持平，其余指數(shù)均有不同程度的回升。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點(diǎn)指數(shù)整理
由21類商品組成的期末庫存指數(shù)為51.6%，較上月上升0.8個百分點(diǎn)，反映出庫存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫(yī)藥類商品庫存較上月有較大幅度回升。
從后期走勢來看，6月份，新訂單指數(shù)為51.4%，較上月下降0.8個百分點(diǎn)；業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為57.2%，較上月下降1.5個百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指數(shù)均小幅回落，但仍位于榮枯線上，顯示市場預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂觀。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心、觀點(diǎn)指數(shù)整理
從全國倉庫需求看，根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環(huán)比上漲68.5%；二線城市需求面積25.18萬平方米，環(huán)比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬平方米，環(huán)比上漲6.6%。
數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉、觀點(diǎn)指數(shù)整理
總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區(qū)分，但總體穩(wěn)定在一個區(qū)間。倉儲報(bào)價(jià)上，維持平穩(wěn)上升的姿態(tài)，顯示倉庫業(yè)主對后市充滿信心。
“最后一公里”與物流自動化
疫情防控的大環(huán)境下，無人機(jī)、無人配送車等工具在物流領(lǐng)域的應(yīng)用最大限度地減少了勞動力短缺的風(fēng)險(xiǎn)，并有助于保持社會距離。借助ai進(jìn)行路線優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。
而在港口、機(jī)場等場景，馭勢科技的物流無人車已在香港機(jī)場完成落地，并在2020年2月份獲得b輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數(shù)千萬人民幣的種子輪投資。
從倉儲角度看，物流倉儲機(jī)器人已經(jīng)細(xì)分為很多種類，如搬運(yùn)機(jī)器人、碼垛機(jī)器人、分揀機(jī)器人等等。
這些自動化設(shè)備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點(diǎn)、運(yùn)輸?shù)冗\(yùn)作進(jìn)行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準(zhǔn)確性。由此，數(shù)年前電商旺季即“爆倉”的現(xiàn)象大大減少。
另外，自動化倉儲設(shè)備的普及必然意味著對高標(biāo)倉的需求，客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關(guān)鍵。這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來說都是一個明顯的風(fēng)向。
隨著自動化技術(shù)在物流領(lǐng)域應(yīng)用的擴(kuò)大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來競爭中獲得先機(jī)。接下來如何在提升算法的同時，學(xué)會想客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關(guān)鍵。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)即將發(fā)布
受惠于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力越來越強(qiáng)，而消費(fèi)升級也一直在進(jìn)行，涌現(xiàn)出更多的消費(fèi)新需求。
市場的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調(diào)查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統(tǒng)線下零售的三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶也更為多元化。對于倉儲物流行業(yè)來說，這既是一個挑戰(zhàn)，也是一個機(jī)遇。
在發(fā)展的風(fēng)口之上，中國物流資產(chǎn)成為國內(nèi)外投資者共同關(guān)注的重點(diǎn)，市場競爭將更為激烈。在強(qiáng)強(qiáng)比拼之中，有哪些企業(yè)作為行業(yè)標(biāo)桿引領(lǐng)發(fā)展風(fēng)尚，堪稱行業(yè)楷模？
2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將盛大開啟，屆時觀點(diǎn)指數(shù)也將在論壇上發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養(yǎng)老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結(jié)合研究觀點(diǎn)指數(shù)將評選出產(chǎn)城發(fā)展表現(xiàn)突出的企業(yè)，構(gòu)成2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)。屆時近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見證行業(yè)榮耀與風(fēng)采。
2021年度影響力物流地產(chǎn)企業(yè)
評價(jià)體系
# 營運(yùn)能力
倉儲面積倉庫個數(shù)經(jīng)營收入
倉儲資產(chǎn)規(guī)模出租率城市布局
# 企業(yè)影響力
營銷方式及策略
運(yùn)營效率與企業(yè)治理
產(chǎn)品創(chuàng)新性及技術(shù)水平
品牌特色與影響力
#社會影響力
企業(yè)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)慈善公益
合作伙伴關(guān)系員工保障
激勵與關(guān)懷