國慶長假前夕，萬科內(nèi)部會議上“活下去”的口號，讓房地產(chǎn)行業(yè)在這個秋天又平添了幾分寒意。
早在6年前，時任萬科總裁的郁亮，就曾預(yù)測中國房地產(chǎn)市場進入白銀時代。“但這只是一種預(yù)測……而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折點實實在在到來了?！?br> 雖說不是黃金時代，但是白銀時代也差不到哪去。從這個層面上來看，面臨回款壓力的萬科——2018年上半年萬科實現(xiàn)銷售額3046億元，全年的目標(biāo)是6300億元，“活下去”更多的是要求轉(zhuǎn)型過程做到“收斂”和“聚焦”。
而物流明顯屬于后者的范圍。
2017年8月的萬科中期業(yè)績會上，郁亮首次公布的萬科五大業(yè)務(wù)類型中，“商業(yè)和物流”被列為優(yōu)勢業(yè)務(wù)。
9個月，新增物流地產(chǎn)項目49個
郁亮對物流業(yè)務(wù)的看好，從今年前9個月在這一領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)力中可見一斑。
今年萬科圍繞物流地產(chǎn)的一系列動作中，最引人關(guān)注的當(dāng)屬7月的一起并購案——萬科將太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫）收入囊中。
并購太古冷鏈完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業(yè)服務(wù)能力。
萬科物流在冷鏈領(lǐng)域的胃口不止于此。2017年布局冷鏈物流，計劃用三年的時間，通過旗下冷鏈平臺——萬緯冷鏈，形成覆蓋30多個節(jié)點城市的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。
7月收購的7座冷庫只是萬科今年在物流地產(chǎn)領(lǐng)域布局的冰山一角。據(jù)掌鏈傳媒初步梳理，前9個月，萬科新增物流地產(chǎn)項目49個，合計需支付權(quán)益價款80.06億元。
萬科：打造全球最大物流地產(chǎn)平臺
萬科物流成立于2015年，但是在物流領(lǐng)域取得突破性進展，應(yīng)該始于2017年萬科參與的普洛斯私有化。
這也是萬科要“成為國內(nèi)甚至全球第一物流地產(chǎn)運營商”的底氣所在。
在物流業(yè)務(wù)剝離成立獨立品牌之前，萬科就已涉足物流地產(chǎn)——2014年5月與廊坊簽訂的萬莊生態(tài)城項目。
在參股普洛斯之前，萬科物流已有“萬緯物流”這一品牌。經(jīng)過三年多的跑馬圈地，目前萬科物流已經(jīng)進入全國36個全國主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務(wù)客戶700余家。
隨著普洛斯私有化的完成，萬科的物流版圖迅猛擴容。
普洛斯官網(wǎng)顯示，在39個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著280個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達3500萬平方米。
在全球范圍內(nèi)，截至2018年3月31日，普洛斯管理面積6400萬平方米。加上普洛斯的市場規(guī)模，與萬科有關(guān)的物流地產(chǎn)面積超過7000萬平方米。
而普洛斯在海外市場的擴張，讓萬科在“最大物流地產(chǎn)運營商”前面加上“全球”這個定語。
除了中國，普洛斯在日本、印度、巴西的市場份額也名列榜首。美國是第二位。在相對較弱的歐洲市場，普洛斯也加快了布局的速度：去年收購歐洲著名的物流倉儲配送設(shè)施開發(fā)和運營商蓋世理；今年8月，普洛斯設(shè)立兩支總額度40億美元的兩個新基金——歐洲收益基金和歐洲開發(fā)基金。
萬科進軍物流的商業(yè)邏輯
“在萬科未來10年版圖業(yè)務(wù)中，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。”
2017年郁亮首次以萬科董事會主席的身份亮相時，這樣評價物流在萬科業(yè)務(wù)版圖中的地位。
房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理是萬科的核心業(yè)務(wù)，而將物流地產(chǎn)看得如此之重，又是為何？
① 誘人的產(chǎn)業(yè)前景。經(jīng)濟觀察報去年一篇有關(guān)萬科的報道中有兩個細(xì)節(jié)：
三四年前，郁亮等一行人去美國參觀考察時，問及華平投資負(fù)責(zé)人“中國還有什么事業(yè)未來會蓬勃發(fā)展，而美國已經(jīng)經(jīng)歷過了”，后者給出的答案是物流；
2014年萬科邀請普洛斯現(xiàn)任首席執(zhí)行官梅志明到萬科總部講課。梅志明說，中國物流才開始發(fā)展，未來還有2億平方米以上的倉庫需求，這是一片藍海。
梅志明所說的“2億平方米以上”的需求，主要來自于以下幾個方面：
一是，跨境電商和跨境物流。這主要是基于商品進出口貿(mào)易和國內(nèi)企業(yè)加快“走出去”，對保稅物流倉儲需求的驅(qū)動。
近幾年，跨境電商逐步成為我國進出口貿(mào)易的中堅力量。2017年中國僅出口跨境電商交易規(guī)模高達6.3萬億元。
而且這兩年國家從政策層面大力支持跨境電商的發(fā)展。今年7月13日的國務(wù)院常務(wù)會議決定新設(shè)北京等22個跨境電商綜試區(qū)，會議還要求深化外貿(mào)領(lǐng)域的“放管服”改革，并把跨境電商作為突破口。這些將推動保稅倉儲及其周邊非保稅倉儲的需求。
從美國的經(jīng)驗來看，物流地產(chǎn)興起于高端制造業(yè)發(fā)展時期，零售連鎖時期得到快速發(fā)展，并在電商繁榮時期保持高速增長。而國內(nèi)的物流地產(chǎn)行業(yè)就處于這樣的機遇期。
二是，電商的迅猛發(fā)展和新零售崛起。電商是拉動高端物流倉儲和需求快速增長的主要動力。無論是電商還是新零售，小批量、多批次的訂單，對物流服務(wù)商的快速響應(yīng)能力提出更高的要求，而高端物流倉儲設(shè)施則是提升高頻訂單快速履行能力的核心環(huán)節(jié)。
三是，高端制造業(yè)提升物流外包比例。近年來，社會化物流使用比例逐年提高，但是與歐美國家相比仍有較大差距。但是這一趨勢不會改變，這將催生出高端物流倉儲設(shè)施的需求。而高端物流倉儲設(shè)施，是大數(shù)據(jù)、云計算、智能設(shè)施等技術(shù)重要的應(yīng)用場景，能提升高端制造業(yè)的物流效率，顯著降低物流成本。
與快速增長的需求相比，國內(nèi)高端物流倉儲設(shè)施供應(yīng)明顯不足。戴德梁行發(fā)布的報告認(rèn)為，至2020年，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達到1.4億—2.1億平方米，而其實際供應(yīng)只能達到5600萬—6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。
從投資回報率來看，對萬科來說也比較劃算。高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，中國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
② 借“外力”降低融資成本。僅今年前9個月，萬科就新增49個物流地產(chǎn)項目，需要支付的權(quán)益價款超80億元。而如果物流地產(chǎn)又是一個投資周期回報較長的產(chǎn)業(yè)，這對資金的沉淀率提出較高的要求。
對此，萬科早在將獨立物流品牌之時就有考量。2015年萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)公司時，就引入黑石集團作為股東，進行“地產(chǎn)+基金”式的發(fā)展。
2017年10月11日，萬科發(fā)布公告稱，萬科下屬企業(yè)公司萬科產(chǎn)業(yè)園與乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設(shè)立一只專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金——珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)，該基金認(rèn)繳出資總額60億元。
對于設(shè)立基金，萬科稱，這有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。
③ 物流是構(gòu)筑美好生活的通路。早在2012年，時任萬科總裁的郁亮提出了“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略，就是要成為美好生活的場景師。
而萬科集中發(fā)力的物流業(yè)務(wù)被稱之為“通往美好生活場景的橋梁和通路”。換句話說就是，物流平臺與其他業(yè)務(wù)板塊協(xié)同和聯(lián)動。
這種協(xié)同在萬科的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)板塊——商業(yè)和物流，體現(xiàn)得尤為明顯。
萬科收購的商業(yè)地產(chǎn)商印力。印力的商業(yè)平臺上聚焦了大量的客戶資源，這都是物流地產(chǎn)潛在客戶；而普洛斯的客戶集中在第三方物流、制造業(yè)、零售及電商等領(lǐng)域，這與萬科的優(yōu)勢業(yè)務(wù)商業(yè)也有很大的合作空間。
不僅商業(yè)與物流的協(xié)同，萬科擁有的高端社區(qū)和物業(yè)資源也可以與物流嫁接。出于安全考慮，一些居民社區(qū)，高端社區(qū)尤甚，給物流末端服務(wù)帶來了重重障礙。萬科擁有高端物業(yè)和社區(qū)資源，能成為最后一公里高效物流服務(wù)重要的應(yīng)用場景。