隨著大批規(guī)劃中的物流園區(qū)的新建，我們看到了中國物流行業(yè)需求的不斷增長，但也同時看到了其中存在的嚴(yán)重問題——目前，許多物流園區(qū)里除了圍墻就是雜草叢生。而極高的閑置率令人擔(dān)心，以規(guī)劃或者控制土地的面積計，保守來說，閑置率應(yīng)該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率低于60%。如何真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)有效運(yùn)營，讓每一寸土地都有所值，這是需要思考的問題。
在以倉儲物流園區(qū)為服務(wù)的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒有發(fā)揮預(yù)期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設(shè)計和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務(wù)輻射區(qū)域重疊、同質(zhì)化競爭；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠(yuǎn)，園區(qū)占地面積明顯過大；管理者運(yùn)營能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營者缺乏持續(xù)投資意愿等。
許多專家把這一輪物流園區(qū)建設(shè)稱之為“圈地運(yùn)動”，因?yàn)橐环矫嬖S多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規(guī)劃日后的運(yùn)營。究其核心原因，正是因?yàn)橥恋氐膬r格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機(jī)比例更高了。
我國自2006年開始實(shí)施18億畝耕地紅線，2007年開始實(shí)施土地儲備制度，同時國土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應(yīng)；加之國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價格飛漲數(shù)十倍，而當(dāng)前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。
2013年，國家發(fā)改委會同12部門出臺了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020）》，將北京等29個城市確立為一級物流園區(qū)布局城市，將石家莊等70個城市確立為二級物流園區(qū)布局城市。應(yīng)該說，這是因?yàn)榭吹搅艘恍┑胤矫撾x實(shí)際需求、片面追求占地面積和規(guī)模的盲目性，也看到了物流園區(qū)“落地難”、“用地貴”和基礎(chǔ)設(shè)施投資不足的問題。
物流節(jié)點(diǎn)城市和物流園區(qū)的分級規(guī)劃在戰(zhàn)略層面有了統(tǒng)一部署，這為減少物流園區(qū)閑置奠定了宏觀政策基礎(chǔ)，但如何真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的有效運(yùn)營，還需要從地方政府的具體措施和企業(yè)的微觀運(yùn)營來深層次思考。
首先，要引入經(jīng)濟(jì)利潤的概念。經(jīng)濟(jì)利潤是經(jīng)濟(jì)收入減去經(jīng)濟(jì)成本，其中經(jīng)濟(jì)成本不僅僅包括會計成本，還包括機(jī)會成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機(jī)會中吸引過來必須支付的報酬；經(jīng)濟(jì)收入不僅僅包括會計上實(shí)際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應(yīng)當(dāng)包括由于物流園區(qū)的集約化和規(guī)模化所帶來的利潤增值收入，以及各種與物流相關(guān)的增值服務(wù)所帶來的利潤增長收入；而經(jīng)濟(jì)利潤就是在經(jīng)濟(jì)收入高企的情況下使得債務(wù)資本和股權(quán)資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。
其次，要了解物流園區(qū)的發(fā)展需要兩個基本要素：投資和運(yùn)營管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動資本都樂于擴(kuò)大物流園區(qū)規(guī)劃面積的重要因素，而所謂的物流園區(qū)規(guī)劃也不過是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個投資增值項(xiàng)則需要更加有效地結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營者的實(shí)際運(yùn)營績效才能實(shí)現(xiàn)的，由于目前物流園區(qū)的平均獲利回收期長達(dá)十年到二十年，且還隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢存在各種風(fēng)險，后兩個投資項(xiàng)的“超額利潤”并沒有被廣泛認(rèn)可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問題了。
解鈴還須系鈴人，既然明確了問題的本源，也就容易解決問題，那就是在規(guī)劃的源頭上就引入經(jīng)濟(jì)利潤的評價，特別是引入對物流園區(qū)自身運(yùn)營優(yōu)勢帶來的集約化和規(guī)模利潤以及運(yùn)營者可能實(shí)現(xiàn)的增值服務(wù)利潤的評估體系。
物流園區(qū)的出現(xiàn)是因?yàn)槠湎忍斓淖匀粔艛鄡?yōu)勢，即可以通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，涌現(xiàn)勞動力池、知識溢出和供應(yīng)鏈，形成物流產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)一步匯聚物流資源，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，降低物流成本，并推進(jìn)第三方、第四方物流、物流金融及供應(yīng)鏈金融等增值服務(wù)企業(yè)的匯聚，甚至可以推動區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但物流園區(qū)的形成也要依賴固有的區(qū)位與交通優(yōu)勢、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續(xù)支持。因此，在園區(qū)規(guī)劃中務(wù)必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創(chuàng)新發(fā)展，既要充分把握并優(yōu)化好區(qū)域既有資源，又要與區(qū)域內(nèi)外的資源相互協(xié)調(diào)、優(yōu)勢互補(bǔ)、突出重點(diǎn)，特別是要把握各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)，吸引經(jīng)濟(jì)稟賦要素，創(chuàng)新性地達(dá)成產(chǎn)業(yè)升級和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營中。
物流園區(qū)規(guī)劃還應(yīng)尋求推進(jìn)增值服務(wù)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，從規(guī)劃之初就要明確物流園區(qū)的運(yùn)營模式，明確哪些政策、措施或資源可能是發(fā)展增值服務(wù)的潛在需求或條件，讓投資者看到后續(xù)經(jīng)營的“超額利潤”期望，也讓經(jīng)營者看到未來發(fā)展的目標(biāo)。
對于物流園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言，規(guī)劃至關(guān)重要，而物流園區(qū)規(guī)劃的評估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區(qū)的建設(shè)有時需要爭分奪秒，但前期的科學(xué)性論證依舊不可或缺，把三類經(jīng)濟(jì)利潤的“超額利潤”點(diǎn)引入園區(qū)規(guī)劃中將會大大減少物流園區(qū)的閑置。