4月8日，世邦魏理仕發(fā)布《2019年一季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。報(bào)告指出，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場方面，第一季度全市凈吸納量僅錄得12534平方米，但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，北京全市新租需求較疲軟，預(yù)計(jì)未來全市空置率將會持續(xù)攀升，租金預(yù)計(jì)承壓。與寫字樓成對比的是，一季度倉儲物流市場的凈吸納量創(chuàng)三年以來歷史新高，租賃交易的活躍，刺激了業(yè)主方調(diào)高租金，一季度平均租金環(huán)比上升0.8%。
寫字樓空置率環(huán)比上升至8.1%
報(bào)告指出，今年第一季度，位于cbd和望京區(qū)域的兩棟甲級寫字樓交付使用，共為寫字樓市場增添83000平方米的租賃面積。市場活躍度較上季度有所回升，但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，北京全市新租需求依然較為疲軟，如望京近期入市新項(xiàng)目均面臨去化緩慢的問題。
受科技行業(yè)和國有企業(yè)整合以及非傳統(tǒng)金融行業(yè)持續(xù)小規(guī)模退租等因素影響，今年一季度全市凈吸納量僅錄得12534平方米，其中，2018年租金上漲最快的中關(guān)村和望京商務(wù)區(qū)的凈吸納量均錄得負(fù)值，整體空置率環(huán)比上升0.6個百分點(diǎn)至8.1%。
需求方面，保險(xiǎn)行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，完成多個大面積成交。而房地產(chǎn)行業(yè)也有較好的表現(xiàn)。全市平均租金報(bào)價環(huán)比持平，為每月每平方米427.2元。未來六個月，有近204000平方米新項(xiàng)目計(jì)劃完工，全市空置率將會持續(xù)攀升，租金預(yù)計(jì)承壓。
對此，世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇指出，市場活躍度有所提升，但整體新增需求仍然疲軟，特別是乙級樓宇市場。需求活躍的行業(yè)仍以科技和金融為主力。而靈活辦公空間呈現(xiàn)兩極分化，內(nèi)資運(yùn)營商發(fā)展轉(zhuǎn)為維穩(wěn)策略，外資品牌運(yùn)營商則繼續(xù)在核心區(qū)域布點(diǎn)。
倉儲物流市場凈吸納量達(dá)近10萬平方米
與寫字樓市場新租需求較疲軟成對比的是，優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場的需求則較為強(qiáng)勁。
報(bào)告指出，今年一季度，北京市共有7宗工業(yè)地塊成交，全市主要工業(yè)園區(qū)土地價格為2409元/平方米，同比上漲2.4%。一季度三個位于通州的高標(biāo)倉儲項(xiàng)目交付使用，因此，新增倉儲面積148537平方米。新增面積釋放出市場潛在需求。今年第一季度凈吸納量達(dá)97538平方米，創(chuàng)三年以來歷史新高。
除電商和第三方物流需求依然強(qiáng)勁以外，汽車零部件、制造業(yè)和零售業(yè)的租戶，表現(xiàn)出較為活躍的擴(kuò)租需求，多筆交易面積達(dá)10000平方米以上。而租賃交易的活躍，刺激了業(yè)主方調(diào)高租金，今年一季度平均租金環(huán)比上升0.8%，為每月每平方米47.1元。
由于有新增供應(yīng)，今年一季度空置率為2.7%，結(jié)束了自2017年第二季度以來幾乎滿租的飽和狀態(tài)。報(bào)告還指出，未來半年，預(yù)計(jì)有約30000平方米新增供應(yīng)，整體市場的緊張情緒得以緩解。
對此，世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出，今年一季度租賃交易的活躍，表明北京當(dāng)前潛在物流倉儲需求十分強(qiáng)勁。然而長期來看，市場供應(yīng)量缺乏后勁，倉儲物流設(shè)施的投資價格還將持續(xù)走高，助長了業(yè)主方繼續(xù)持有或待價而沽倉儲物業(yè)的信心。
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